Tržište nekretnina u listopadu 2009. godine

Tržište nekretnina izaziva veliki interes, obzirom na trenutnu krizu, nekretnine su postale neizostavni dio razgovora u svim segmentima društva.

City24.hr

Tržište nekretnina izaziva veliki interes, obzirom na trenutnu krizu, nekretnine su postale neizostavni dio razgovora u svim segmentima društva.

Kako izgleda cjelokupna situacija u Hrvatskoj, koliko je zapravo tržište pogođeno krizom i kakva su predviđanja, iz prve ruke City24.hr saznaje do samih aktera na tom tržištu u razgovoru s predstavnicima agencija za posredovanje nekretninama koje posluju na različitim geografskim područjima u Hrvatskoj.

Cijena nekretnine u trenucima krize najčešća je tema, njen pad ili stagnacija, područje na kojem se nalazi i svakako kupovna moć kupaca govore da se situacija iz dana u dan mijenja.

Gdin. Igor Černe iz agencije Delta Centar kaže:

''Realizirane kupoprodajne cijene su pale oko 20% u odnosu na 2008. godinu, zavisno od lokacije i stanja nekretnine. Veći je pad tražene cijene, kupci pokušavaju naći nekretnine po vrlo niskim cijenama, a s druge strane dobar dio vlasnika nevoljko prihvaća drugačije cijene od onih od prije godine-dvije''.

Gdin. Alen Krnić, vlasnik agencije Rudimentum:

''Tražena cijena je realno pala i do 15%, a prodajna 10 - 15 %. Na pad cijene  utječe površina nekretnine, a samim time kumulativna cijena je veća, pa onaj koji misli podići kredit, teško može ispuniti zahtjeve banke koja danas preko HROK-a ima uvid u zaduženja klijenata po kreditnim karticama, po dopuštenim minusima itd. što utječe na kreditnu spodobnost građana.''

Razlike u mišljenjima su vrlo male i činjenice idu u prilog tome. Cijene su pale, ali ne na svim područjima.

Iz ureda agencije Basics gđa. Snježana Bašić govori o cijenama:

''Cijene nekretnina su pale, što je dobro radi formiranja tržišta. Određeni kvartovi su ipak zadržali cijene (centar, sjever) jer su to lokacije za koje su ljudi uvijek spremni platiti više. Još uvijek je veći pad tražene cijene u odnosu na prodajnu''.

Uzrok padu cijena je manja prodaja, kolika je razlika u odnosu na razdoblje prije krize, kako izgleda trenutna situacija i kakva su očekivanja teško je potkrijepiti konkretnim brojkama, ono što je sigurno je da postoji velika razlika.

Gdin. Alen Krnić, vlasnik agencije Rudimentum govori o trenutnoj situaciji:

''Situacija je vrlo složena, jer je veći broj ljudi s kreditima u situaciji da ne može plaćati anuitete za kredite. Sukladno tome je i znatan broj nekretnina u prodaji zbog podmirenja duga. Sve je veći broj ovrha na nekretninama, što se baš i ne objavljuje, a zaslužuje prostor u medijima''.

Gđa. Ðurđica Skočić, vlasnica Agencije Kairos iz Karlovca govori o detaljima koji su uzrok pada prodaje nekretnina:

''Prodaja nekretnina je stvarno pala min. za 50%, iz više razloga. Velika većina kupaca min. 90% nekretninu kupuju putem stambenih kredita banaka, a za koje je potrebno ostvariti određene uvjete (zaposlenje na neodređeno vrijeme najmanje 3 mjeseca, određena visina dohotka, likvidnost firme itd.), a ako rijetki klijenti zadovolje te uvjete, traže obično jamca ili solidarnog dužnika, što je na stambenim kreditima koji su uglavnom na period od 20 i više godina, vrlo teško ili nemoguće pronaći jer ti jači ili solidarni dužnici isto moraju zadovoljiti tražene uvjete.''

Banke koje zbog krize odobravaju puno manje stambenih kredita, jedan su od glavnih razloga smanjene prodaje nekretnina. Kako izgleda situacija, kakav je trenutno omjer kupaca koji kupuju putem kredita i onih koji kupuju za gotovinu, govore nam:

Gdin. Alen Krnić smatra:

''Omjer je 90:10, dakle samo manji broj građana kupuje za gotovinu. Kreditiranje je smanjeno 60%, i dok banke ne shvate da umjerenom, a kontinuiranom zaradom uz normalne kamate, trebaju podržavati svoje klijente, situacija se neće popraviti.''

S ovim se slaže i Gdin. Igor Černe, agencija Delta Centar:

''Oko 80-90% klijenata nastoji obaviti kupnju uz pomoć bankovnih kredita, pogotovo kod nekretnina srednje i manje veličine. Od početka 2009. godine imali smo više slučaja kada je dogovorena kupnja propala zbog nemogućnosti dobivanja kredita klijenata koji bi prije dobivali kredite bez većih problema. Trenutna situacija sa kreditima vodi do daljnjeg pogoršanja uvjeta poslovanja sudionika na tržištu poslovanja.''

A o utjecaju banaka na kupoprodaju nekretnina, gdin. Šime Dragičević iz agencije Santis iz Zadra kaže:

'' Restriktivni uvjeti banka zasigurno utječu. Omjer klijenata koji žele kupiti nekretninu preko kredita i onih koji kupuju za gotovinu je podjednak. Kreditiranje je smanjeno u velikoj mjeri. Banke će sigurno pratiti klijente i u budućnosti, a kako,  treba vidjeti.'' 

Najam postaje sve češći izbor i nameće se kao jedino rješenje. Vrlo je interesantno kako se situacija razvija na tom području.

Gđa. Snježana Bašić komentira:

''Ljudi koji ne mogu kupiti nekretninu kreditom banke, odlučuju se na najam, tako da je interes za najam trenutno pojačan. Smatramo da odnos ponude i cijene najma nije realan, najmodavci još uvijek drže previsoke cijene.'' 

S ovom konstatacijom slaže se i gdin. Šime Dragičević iz agencije Santis iz Zadra te gdin. Alen Krnić, koji dodaje:

''Cijena najma odgovara samo strancima koji žive u Hrvatskoj čija su primanja znatno veća od domaćih.''

Svi željno očekujemo oporavak tržišta, vrijeme koje je potrebno nije jasno određeno i situacija je neizvjesna. U razgovoru s  predstavnicima agencija, shvatili smo da se načelno svi slažu da će 2011. godine krenuti oporavak tržišta. 

Postoji puno zapreka s kojima se u svom radu susreću agenti u prometu nekretninama.  Zakoni koji su trenutno na snazi ne podržavaju i ne štite dovoljno agencije. U načelu većina agencija s time se slaže. Doznajemo što ih konkretno muči i koliko idu u korak s kolegama u razvijenijim zemljama.

Gdin. Alen Krnić, Rudimentum:

''Rad tvrtki koje se bave posredovanjem nekretninama nije uopće dobar, stresan je, izložen prijevarama, krađi nekretnina, prodavateljima koji prodaju nekretnine daju na sve strane po različitim cijenama, pa se agencije dovode u neugodne situacije. U mnogim europskim i svjetskim tvrtkama, naročito u Engleskoj, prodavatelj može prodaju nekretnine povjeriti samo jednoj agenciji. Pokuša li to izbjeći, plaća kaznu visine provizije. Tako nema potrebe od straha za zaobilaženjem od strane kupaca jer agencije imaju svaka svoju ponudu i nema međusobne nelojalne konkurencije za istu nekretninu. Ovdje gotovo svi prodaju sve, što nije dobro, jer je bolje imati manji broj nekretnina u prodaji, ali ekskluzivno, dakle određenu nekretninu prodaje samo jedna agencija. Zakon o posredovanju "brine" samo o kupcu, ali ne i o posredniku, koji ulaže znatna sredstva unaprijed (prije provizije) da bi se nekretnina marketinški obradila.''

Gđa. Ðurđica Skočić, Agencija Karios iz Karlovca

''U ovim uvjetima rad agencije sveden je na preživljavanje. Veliki broj agencija je prestao sa radom, a dosta ih je pred zatvaranjem. Slično je i u zemljama u našem okruženju (Slovenija, Bosna i Srbija). Zakon o posredovanju u prometu nekretninama, s obzirom koliko postoji ova djelatnost donesen je vrlo kasno (2008.god.), tako da se osim sa krizom na tržištu, pojedine agencije još uvijek „bore“ sa usklađenjem, iako je zakonski rok za usklađenje prošao. No međutim, agencijama je najveći problem sivo tržište,  jer se posredovanjem bave neovlašteni i neregistrirani pojedinci, koji jer nemaju nikakvih obveza prema državi za znatno nižu proviziju obavljaju taj posao, a naravno ne garantiraju za ništa, ali u ovoj krizi klijenti nastoje proći što jeftinije, naravno dok se ne nađu u problemu sa obavljenom uslugom, a tada ne priznaju da im je uslugu pružio neovlašteni agent – odnosno agencija, nego ''sve trpaju u isti koš'' i stvara se negativna klima prema agencijama koje ovlašteno, odgovorno i savjesno rade svoj posao. Trebalo bi uložiti više u polarizaciju rada agencija kako bi se  educirali budući klijenti, te se odlučili za posredovanje preko ovlaštenih agencija.''

No, gdin. Šime Dragičević, vlasnik agencije Santis iz Zadra smatra:

''Rad agencije trenutno izgleda dobro i mislim da u stopu pratimo rad kolega iz inozemstva. U radu smo sigurno ispred susjednih zemalja iz regije. Tržište nekretnina je trenutno dobro zakonski uređeno, ali treba još poraditi na puno zakona u budućnosti.''

Unatoč krizi i dalje postoji veliki interes za nekretninama te zbivanjima na ovom tržištu, no broj konkretnih transakcija značajno je smanjen.

Gdin. Igor Černe zaključuje: